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给你三个不买世茂国风长安的理由1

发布时间:2019-12-03 01:00:47

给你三个不买世茂国风长安的理由!

“1000多组客户连夜抢633套房源”,“6小时去化超85%”,本周世茂·国风长安的开盘热销,宛如一剂强心针,让去化率一直不高的限竞房市场,为之一振。

春节后拔得头筹固然可喜可贺,但国风长安首次开盘热销的产品是走量小户型,而且1000多组客户选633套房源,还没有开盘即罄。既然有剩余的房源,就说明项目必有一些让购房人难以取舍的问题。

我们通过与购房人的交流将他们最担心3个问题列出,以供参考。毕竟项目200平米大平层产品和叠拼产品都还没有亮相,这些问题更是改善客群关注的焦点。

随着北京限竞房地价的高企,越来越多的房企选择通过“高低配”在限竞房项目上获取利润,国风长安也不例外。世茂在该项目选择了高层走量,叠拼下挖做利润的策略。四栋高层住宅两栋东西向排布,两栋南北向排布,高层住宅以南是八栋叠拼别墅。

北京市建委查询项目预售证信息显示,四栋高层中只有22套200平米左右的大户型。其余均为平米的小户型。而售价上东西朝向的1号和4号楼高层单价在5.3万元/平米左右,南北朝向的2号和3号楼高层在5.7万元/平米左右。

而国风长安于2018年1月30日拿地时的楼面价就达到了41032元/平米,加上1年的资金使用成本,想在利润上突破,唯有靠这八栋叠拼别墅的下挖空间了。

由于“高低配”的布局方式,三栋高层被“窝”在项目北侧,居住密度较高。而且凹字形的设计,使得楼高本来就矮的1号楼被夹在东西向的2号楼和3号楼之间,南向视野的观景面角度变窄,就像隧道出口的感觉,两侧是更高的楼宇导致视觉上会有压抑感。而东西户型的2号楼和3号楼,更是一侧看楼,一侧看风景。

需要注意的是,国风长安后期推出的22套200平米左右大平层的产品就在1号楼。

据案场销售介绍,国风长安未来推出的叠拼别墅分为上叠和下叠两种产品,上叠户型为地上3层、4层+地下3层、4层;下叠户型为地上1层、2层+地下1层、2层,户数、户型和面积还没有确定。从项目沙盘上看,项目叠拼约64户,上叠带北向入户花园,下叠带南向入户花园。

世茂国风长安项目沙盘

别墅的花园作为别墅生活中不可或缺的一个属性,是别墅置业人群的必选项。从国风长安沙盘上叠拼别墅的排布来看,除了通往叠拼别墅的道路几乎没有其他社区空间可言。叠拼户型所带的花园势必占据社区的绿地,这点可能会成为未来两边业主矛盾的焦点。

多数购房人认为小区内的绿地和花园是所有业主的共同财产,在购买房子的时候自己已经为这些绿地和花园埋单。现在广泛存在的买别墅或花园洋房首层送花园行为无疑是开发商拿着普通业主的钱在送礼。尤其是在产品销售单价相近的限竞房时代,这用做法无疑是让穷人为富人补贴,严重影响到社会公平。

之前北京就有多个项目因赠送花园侵占其他业主利益,被业主投诉至建委,而建委根据项目规划报批时图纸判定,责令开发商拆除违建,恢复社区绿地。这种侵占用公共资源提升大户型产品附加值的现象,不但在商品房项目中屡屡出现,在限竞房项目中也比比皆是。

最终赠送花园和围墙能否保留下来,全看开发商与维权业主能否谈拢补偿。如果未能谈拢,只要业主维权,项目报规时没有的建筑物(围墙)就必须拆掉。

同时赠送花园是不会写在购房合同中的,所以,即使开发商承诺给叠拼购房人未来的花园赠送,其实也没有任何约束力。通过“高低配”做别墅产品,必然会占用公共绿地,而占用公共绿地就会侵犯到其他业主的利益,引发维权,而维权的结果就是花园院墙被拆除。

国风长安叠拼别墅也将面临同样的问题,奉劝有意购买国风长安叠拼别墅的购房人一定要让开发商将所承诺的事项以书面文字形式确认盖章,以免日后交房时产生纠纷。

国风长安北侧有一个噪声污染源,就是项目北侧约250米处的铁路桥。这是一条客货运铁路线路,也是往来北京西站列车的必经之路,虽然已经修建隔音屏,但列车经过时的震动与噪音对居住品质的影响依然巨大。

世茂国风长安项目最北侧的工地入口距离铁道桥不足100米,铁道的隔音屏清晰可见

周边莲玉嘉园的住户表示,因为嫌吵家中北侧临铁路的窗常年都不打开。同时,该小区北侧临铁路的二手房单价都要比社区靠南侧的二手房便宜2000元/平米左右,可见临铁路对生活品质的响还是相当大的,而且这是未来永远无法避免和解决的。

通过与首批购房人的交流,可以看出当下购房人已不在冲动购房,而且关心的问题与未来生活息息相关。

当产品总价上升,购房人对价格的敏感将转为对产品的敏感,任何一处产品上的瑕疵,都有可能成为购房人放弃购房的理由。

显然,为了利润选择“高低配”的国风长安,接下来要面临的才是“硬仗”。

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