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地产政府工作报告点评

发布时间:2019-08-15 11:23:12

地产:政府工作报告点评 2016-0 -07 类别: 机构: 研究员:

[摘要]

事件:

2016年 月5日国务院总理 在第十二届全国人民代表大会第四次会议上发表《政府工作报告》,在部署2016年工作上,提出要重点做好八个方面工作,其中涉及房地产行业的内容主要包括:

1.适度扩大财政赤字,主要用于减税降费,进一步减轻企业负担。今年将采取三项举措。一是全面实施营改增,从5月1日起,将试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业,并将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围,确保所有行业税负只减不增。

2.推进城镇保障性安居工程建设和房地产市场平稳健康发展。今年棚户区住房改造600万套,提高棚改货币化安置比例。完善支持居民住房合理消费的税收、信贷政策,适应住房刚性需求和改善性需求,因城施策化解房地产库存。建立租购并举的住房制度,把符合条件的外来人口逐步纳入公租房供应范围。

点评1、房地产业营改增提速,确保税负只减不增。此次工作报告将扩大财政赤字用于为企业减税减负列为首要工作重点,全行业营改增再次提速。目前官方尚未明确界定营改增后房地产行业适用的增值税率,以及土地成本是否允许进项税抵扣。但假设按照此前市场观点认为的房地产和建筑业11%的税率计算,目前主流房地产商的销售毛利率在25%- 5%区间,在允许土地成本抵扣和不考虑期间费用的情况下,增值税税负率为2.75%~ .85%,即使加上资本化利息不能抵扣的额度,也大概率低于目前开发商普遍适用的5%营业税率,达到减轻企业负担的目的,进而改善行业的长期盈利能力。此外,所有企业新增不动产所含增值税都将纳入抵扣范围,有利于刺激企业端的购房需求,间接促进房地产去库存。我们建议积极关注后续营改增细则的落地。

2、多措并举支持合理购房需求,因城施策化解房地产库存。此次工作报告提出继续推进城镇化的进程,并促进房地产市场的平稳健康发展,体现房地产行业在中短期内作为国内经济的重要支柱产业的地位不变。面对目前行业库存高企的问题,报告一方面提出继续多措并举去库存,包括货币化安置、租购并举制度、保障外来人口住房权益等方式多维度支出合理住房消费,符合我们年度策略的观点;报告另一方面提出因城施策去库存,凸显目前房地产去库存面临的结构性问题,一线楼市过热的问题或引发后续调控政策出台,而非限购城市的政策支持方向将不会改变,我们预计核心二线城市有望最大程度地受益去库存的政策导向,详见报告《暖意袭人,掘金二线》。

、住建部部长:高度关注一线城市房价变化。住建部部长 同日就社会高度关注的“房价暴涨”问题作了详细回应,明确表示与房价涨幅明显的四个城市保持密切联系,将通过严格限购、差异化税收与信贷政策、增加土地供应等措施来保证市场平稳。从住建部的表态内容上看,针对一线城市房价暴涨的问题,未来将从增加中小套型和土地供应的供应端,以及差异化的税收和信贷政策的需求端进行双向调控,并通过打击违法违规行为和正确引导舆论稳定预期的方式遏制投机性行为,预计后续差异化的调控政策有望出台。

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